Data: 13/08/2022
Data: 13/08/2022
Como funciona o financiamento de imóveis
Se você está pensando em comprar um imóvel, mas se assusta só de pensar em financiamento, confira a nosso post e entenda como ele pode ser um ótimo aliado para você conquistar o seu sonho.
Comprar um imóvel é um dos grandes passos que damos na vida, seja pelo significado da casa própria ou pelo alto valor envolvido. Sobre esse último quesito, é difícil o comprador ter todo o valor do imóvel já guardado na conta bancária (ou embaixo do colchão). Por isso, um financiamento pode ser inevitável, mesmo que assuste de início assuste, é uma alternativa interessante. É a porta de entrada para a realização desse sonho.
Antes de mais nada, financiar é pegar dinheiro emprestado com algum banco e retornar esse dinheiro com pagamentos de parcelas ao longo de um prazo pré-definido em contrato. De maneira geral, o comprador do imóvel paga um valor de entrada ao vendedor e pede emprestado com o banco o restante, que será pago em parcelas corrigidas e acrescidas de juros.
Durante esse período, o imóvel fica ligado ao comprador, mas não pode ser negociado enquanto não quitar o empréstimo com o banco. Há diversos tipos de contratos que podem ser firmados em um financiamento, mas o mais comum é o chamado de “contrato de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária”.
Abaixo você vai conhecer os principais termos, sobre como funciona o financiamento de um imóvel
O nome pode até assustar, mas o significado é simples: “transferir algo com confiança”, ou seja, como garantia da dívida, você passa o bem ao banco até a quitação do valor financiado. Nesse modelo, você tem a posse (por residir no imóvel), mas a propriedade é do banco. Se você não honrar o compromisso, pagar o financiamento, o imóvel fica com a instituição credora.
A amortização é o ato de reduzir o valor original da dívida por meio de antecipação das parcelas. É muito comum no financiamento imobiliário que tem um período longo de pagamento. Ao pagar cada parcela você está amortizando o seu saldo devedor (reduzindo o valor total e os juros relativos).
No caso do empréstimo imobiliário, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é a tabela mais usada atualmente.
A correção monetária nada mais é que os ajustes financeiros do Real em relação a outras moedas e a inflação. Ela basicamente adequa a moeda perante à inflação, dentro de um período pré-determinado. O objetivo é compensar a perda econômica com os reajustes.
É a soma de todas as partes pagas mensalmente na contratação do financiamento. É geralmente composto por:
O saldo devedor é o valor do financiamento em determinado momento considerando as amortizações e atualizações mensais. É também o valor base para cálculo dos juros, amortização, seguros e eventual liquidação do financiamento.
O financiamento pode ser realizado em diversos bancos. O que muda são as condições de pagamento, as taxas de juros, a duração dos contratos e quanto do imóvel pode ser financiado.
O primeiro passo é verificar as condições em cada banco e ir até uma agência para conversar com o gerente. Ah, e como não é permitido financiar 100% do valor do imóvel, é importante que você se planeje e tenha uma reserva financeira para pagar o valor da entrada.
Você não precisa ser cliente do banco, mas saiba que, caso seja, a instituição financeira consegue reunir mais informações sobre o seu perfil e oferecer taxas melhores e aprovar o crédito com mais rapidez, levando em conta também o seu score.
É com base na pontuação de “bom ou mau pagador” que uma empresa avalia o risco que pode ter ao emprestar dinheiro.
Em um primeiro momento, será necessário apresentar originais e cópias de RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração do imposto de renda).
Autônomos conseguem comprovar a renda apresentando o contrato de prestação de serviços, declaração do IR, recibo por trabalhos prestados ou declaração comprobatória de recepção de rendimentos (Decore) feita pelo contador.
A comprovação de renda do comprador indica a sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar mensal. O banco também realiza uma análise cadastral para verificar o nome nos cadastros de inadimplentes (como o Serasa) e outras fontes de consulta.
Quanto ao imóvel, é preciso apresentar a certidão atualizada da respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A casa ou o apartamento deve estar livre de ônus, sem dívida com a prefeitura e regularizado em nome do vendedor. Também não pode existir dívida de IPTU nem condomínio.
Não havendo nenhum problema, o crédito é aprovado com um período de validade a critério do banco.
Se for o seu caso, fique sabendo que é possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes mesmo de encontrar o imóvel. O procedimento é o mesmo, exceto pela documentação no imóvel que, nesse caso, não existe. Se o seu pedido for aprovado, a instituição financeira fornecerá uma carta de crédito garantindo o dinheiro necessário para você fechar o negócio. Geralmente, esse documento tem validade de, no mínimo, três meses.
De acordo com os dados do site da Caixa, o valor de prestação será em torno de R$ 1 mil mensais e a renda mínima familiar deverá ser de aproximadamente R$6 mil.
Depois da análise de perfil do comprador e sendo aprovado o crédito, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor. A partir disso, a instituição financeira elabora um contrato para que as partes envolvidas assinem. O crédito é liberado e, normalmente, a primeira prestação vence após 30 dias da emissão do contrato.
Os pré-requisitos gerais são:
Fizemos um ranking com as opções!
É sempre bom conhecer as opções disponíveis antes de tomar uma decisão.
O melhor banco para financiamento imobiliário é aquele que reúne as melhores condições, o que inclui a taxa de juros e o prazo para pagamento. Em geral, eles têm propostas mais atraentes para aqueles que já têm algum relacionamento com a instituição, especialmente se as parcelas forem pagas no débito automático.
A fim de descobrir quais são as melhores taxas de juros de financiamento imobiliário, analisamos 6 bancos, duas modalidades (taxa fixa + TR e taxa fixa + Juros de Poupança) e quais condições eles oferecem. Veja como ficou o nosso ranking:
O financiamento imobiliário da Caixa com taxa fixa + TR é uma das opções mais tradicionais. Os juros começam em 8% ao ano e o prazo pode chegar a 420 meses.
As condições apresentadas são para quem tem ou pretende ter relacionamento com a Caixa.
Observação: O CET inclui tarifas de contrato, por isso é maior que os juros mensais
A Caixa oferece a melhor taxa de financiamento imobiliário das opções analisadas. Esse é um dos motivos que fazem com que o banco seja referência em crédito imobiliário. É possível simular um financiamento no site do banco .
O financiamento do Banco Inter tem taxas bem competitivas. Apesar disso, diferentemente de outros bancos, só é possível financiar até 70% do valor do imóvel.
Observação: O CET inclui tarifas de contrato, por isso é maior que os juros mensais
O Banco Inter é uma excelente alternativa para os bancos tradicionais, especialmente por ter uma das melhores taxas de juros para financiamento imobiliário do mercado: a partir de 8,20% ao ano. O prazo para pagamento segue a média de 360 meses (30 anos).
Contudo, um ponto que pode pesar de forma negativa é o valor mínimo de entrada que o banco exige, que equivale a 30% do valor do imóvel. Esse percentual está acima do que os outros bancos exigem, que costuma ser de 20%.
O financiamento imobiliário Itaú tem boas taxas de juros para quem opta pela opção de taxa de juros fixa + TR. O prazo é de até 360 meses e a contratação pode ser feita tanto online quanto presencialmente.
As condições se aplicam apenas a quem é ou pretende se tornar correntista.
Observação: O CET inclui tarifas de contrato, por isso é maior que os juros mensais
Entre os bancos privados tradicionais, o Itaú oferece dois dos melhores financiamentos imobiliários: tanto para a taxa fixa quanto para os juros de poupança. No modelo tradicional (taxa + TR), o juros está a partir de 8,30% ao ano, com 360 meses para pagamento. Aqui, o banco sai em vantagem em relação à Caixa na hora de contratar: é possível fechar o contrato tanto presencialmente quanto no ambiente online.
O Itaú também oferece a modalidade de financiamento imobiliário com juros de poupança. Nesse caso, a taxa é pós-fixada e varia de acordo com a remuneração paga pela poupança (o que depende das mudanças na taxa Selic).
A taxa é variável, ou seja, não há muita previsibilidade de como ficam as parcelas até o fim do contrato.
Aqui está o Itaú de novo: o financiamento imobiliário com juros de poupança do banco tem taxa de juros a partir de 9,16% ao ano, considerando o patamar atual da Selic. A taxa básica é de, no mínimo, 2,99% ao ano, enquanto a poupança rende hoje 6,17% ao ano.
O financiamento imobiliário do Bradesco com juros de poupança é uma alternativa, pois tem taxas competitivas considerando o patamar atual da Selic.
A taxa de juros sofre variações ao longo com o contrato, de acordo com a remuneração da poupança, que depende da taxa Selic.
O financiamento imobiliário do Bradesco com o indexador baseado nos juros da poupança conquistou o 5º lugar da nossa lista. A taxa de juros começa em 9,16% ao ano, assim como o Itaú. Isso porque o banco também tem a taxa base fixada em 2,99% ao ano mais os juros de poupança em 6,17% ao ano.
O financiamento imobiliário Santander tem taxa fixa de 8,99% ao ano e um dos prazos mais flexíveis do mercado: até 420 meses para pagamento.
Observação: O CET inclui tarifas de contrato, por isso é maior que os juros mensais
O financiamento do Santander não tem uma das melhores taxas, que é de 8,99% ao ano mais a Taxa Referencial. Vale reforçar que esse juro anual é praticado para quem já é cliente do banco. Portanto, para os que não são correntistas, o crédito acaba ficando mais caro.
Em contrapartida, o banco está entre os que oferecem prazos para pagamento mais flexíveis: o financiamento imobiliário pode ser contratado com até 420 parcelas, o que equivale a 35 anos.
É possível simular o financiamento Santander no site do banco. Para isso, você precisa informar seus dados pessoais e preencher as informações sobre o imóvel que deseja comprar. Por fim, o sistema mostra o resultado e ainda permite solicitar uma análise de crédito.
Na hora de contratar um crédito imobiliário, não se prenda apenas às taxas de juros mostradas, pois nem sempre elas representam a realidade.
O ideal é considerar o Custo Efetivo Total (CET), que é composto tanto pela taxa de juros quanto por outras tarifas que são aplicadas pelos bancos. Isso inclui o IOF e cobrança por abertura de crédito, por exemplo.
Isso significa que, no final das contas, o melhor banco para financiamento imobiliário pode não ser aquele que vai oferecer o crédito mais barato. Também é preciso considerar outros fatores, como o índice de reajuste do financiamento. Você pode acompanhar a evolução pela nossa tabela do INCC.
Portanto, sempre compare bem as propostas antes de fechar qualquer negociação que envolve pegar empréstimo com uma instituição.
Como você pôde ver, a melhor taxa de financiamento imobiliário em 2022 é da Caixa Econômica, a partir 8,00% ao ano (mais a TR).
Fazer um comparativo entre as alternativas oferecidas no mercado é a melhor forma de tomar boas decisões. Afinal, estamos falando de um compromisso de longo prazo. Então, imagine quanto de juros a mais você pode acabar pagando em todos os anos?
Além disso, lembre-se sempre de se planejar para que as parcelas fiquem sempre do seu orçamento pessoal, de forma que não prejudique as suas finanças, combinado?
Por fim, não se esqueça que as condições oferecidas pelos bancos podem variar de acordo com o valor do imóvel, a região onde ele está localizado e até mesmo o seu perfil, obtido por meio da análise de crédito. As taxas de juros também podem sofrer variação ao longo do tempo. Por isso, busque as informações atualizadas com os bancos.
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