Data: 15/11/2022
Data: 15/11/2022
Se você vai financiar um imóvel, saiba que um estágio importante é a assinatura do contrato de financiamento que confirma a negociação entre você, o banco e o dono do imóvel. Porém, muitas pessoas têm dúvidas do que é e como funciona um contrato de crédito imobiliário ou financiamento. Então, para explicar essas questões, preparamos um conteúdo completo para você bancar sua casa própria tranquilamente!
O contrato de financiamento é um documento emitido pelo banco que você estiver financiando. Neste documento, é definido a operação financeira, no caso o financiamento. E no contrato de financiamento está descrito que o banco está emprestando o recurso (dinheiro) para o comprador. E mais, que o comprador vai usar esse recurso emprestado para pagar a parte vendedora do imóvel, seja pessoa física ou construtora.
Vale destacar que o contrato de financiamento terá todas as condições aprovadas na carta de crédito do comprador, o prazo para o pagamento do valor emprestado, o número de parcelas, os valores, se o comprador participa de algum programa habitacional e se acomodou algum subsídio, entre outras informações.
Por fim, é importante frisar que o contrato de financiamento é um documento que vale como escritura pública de um imóvel. Ou seja, assim que todas as partes assinam, ele é registrado no cartório de registro de imóveis da região do imóvel que você está financiando.
A princípio, a emissão do contrato de financiamento imobiliário com o banco é uma das últimas fases no processo. Depois que o você e o banco firmarem o documento, resumidamente, será preciso ainda pagar o imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Depois, deve-se levar o contrato de financiamento ao cartório de registro de imóveis onde o apartamento tem a matrícula, pagar as taxas do cartório, fazer o registro da efetuação na matrícula do imóvel, levar o contrato de financiamento e o documento de matrícula do imóvel atualizada de volta ao banco, para que o crédito seja liberado para pagar ao vendedor do imóvel.
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Vale lembrar que, ao assinar o contrato de financiamento, você passou pelas seguintes etapas do financiamento imobiliário:
Análise de crédito: é o primeiro passo em que o banco avalia se você tem renda suficiente e um bom histórico de pagamentos para liberar o crédito habitacional;
Análise jurídica: o banco avalia todos os seus documentos, do vendedor do imóvel e da propriedade;
Avaliação do imóvel: o banco envia um avaliador para verificar se o imóvel tem condições de moradia e se o valor está de acordo com o mercado.
Em geral, leva em média 30 dias para assinar o contrato de financiamento. Isso significa que esse é o tempo médio desde o primeiro contato com o banco até a assinatura.
Porém, é claro que esse prazo pode variar de banco para banco, dependendo também do perfil do cliente e de possíveis problemas que possam surgir durante o processo.
Um contrato de financiamento começa com a descrição das partes (comprador, banco e vendedor do imóvel) e depois passa para os detalhes de pagamento até a quitação.
Assim, se a descrição inicial estiver correta, basta entender como é realizado na prática todo o acordo registrado no contrato.
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Assim, todas as informações necessárias sobre a negociação estão contidas no contrato de financiamento. Ou seja, é preciso ler com atenção os detalhes dos valores, taxas de juros, índices, prazos, parcelas e todos os demais itens que o banco tem a oferecer como condição do financiamento imobiliário.
Isso significa que todos os pontos negociados entre comprador, banco e vendedor do imóvel devem constar no contrato de financiamento. Acordos verbais não se aplicam a problemas com o judiciário.
A seguir, veja os tipos de financiamento e possíveis taxas cobradas para cada modelo.
Atualmente, existem diferentes tipos de financiamento imobiliário no Brasil. No entanto, algumas linhas de crédito destinam-se exclusivamente à aquisição de habitação e outras ao financiamento de qualquer tipo de imóvel. Em seguida, saiba mais sobre os tipos individuais de financiamento imobiliário.
De início, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é o mais comum entre os tipos de financiamento imobiliário. Isso porque esta linha de crédito habitacional é muito utilizada pelo governo federal nos financiamentos feitos por meio do programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).
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Logo, para usar o SFH para financiar um imóvel, é preciso atender as seguintes condições:
O valor do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão;
Só é permitido o financiamento de 80% do valor do imóvel;
As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda mensal do comprador do imóvel;
O imóvel deve estar registrado no cartório de registro de imóveis onde ele está localizado;
A propriedade tem que ser uma moradia e na região urbana;
Pode ser um imóvel novo ou usado e que esteja localizado na mesma região em que o comprador more ou trabalhe pelo menos há um ano;
O imóvel não pode ter sido comprado com o uso do FGTS nos últimos três anos;
O comprador pode usar o saldo do FGTS para pagar parte do bem, desde que seja o primeiro imóvel;
O prazo do financiamento feito pelo SFH é de até 35 anos.
Inicialmente, o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) é o tipo mais comum de empréstimo imobiliário. Isso porque essa linha de crédito residencial é frequentemente utilizada pelo governo federal para financiamento do programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).
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Para utilizar o SFH para financiar um imóvel, portanto, devem ser atendidas as seguintes condições:
O valor do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão;
Apenas 80 do valor do imóvel podem ser financiados;
O pagamento das prestações não pode ultrapassar 30% da renda mensal do comprador do imóvel;
O imóvel deve estar inscrito no registo predial onde se situa;
O imóvel deve ser um apartamento e estar localizado na zona urbana;
Pode ser um imóvel novo ou de revenda, localizado na mesma região onde o comprador resida ou trabalhe há pelo menos um ano;
O imóvel não pode ter sido adquirido por meio do FGTS nos últimos três anos;
O comprador pode utilizar o crédito do FGTS para pagar parte da mercadoria desde que seja de primeira propriedade;
O prazo do financiamento pelo SFH é de até 35 anos.
Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é uma opção de crédito que tem o objetivo de atender os pontos que o SFH não supre. Ou seja, o SFI é mais flexível que o SFH.
Assim como o SFH, para utilizar a linha de crédito do SFI, é preciso atender as seguintes regras:
Os recursos utilizados para o SFI são de grandes instituições financeiras e investidores;
O imóvel pode custar mais que R$ 1,5 milhão e o financiamento pode chegar até 90% do valor total da propriedade;
As taxas de juros são variáveis;
O comprador pode ser tanto pessoa física (CPF) quanto ou uma empresa (pessoa jurídica – CNPJ);
O valor das prestações não é limitado com relação à renda do comprador;
Você pode financiar qualquer tipo de imóvel pelo SFI, desde moradias até um imóvel comercial, mesmo que você já tenha outro imóvel no seu nome;
É possível usar a quantia do FGTS para reduzir o saldo devedor do imóvel ou abater até 80% do valor das parcelas em 12 meses;
O prazo do financiamento feito pelo SFI é de até 35 anos.
De modo geral, é possível financiar um imóvel diretamente com a construtora ou incorporadora do apartamento ou da casa que você escolheu.
Isso acontece quando o imóvel é vendido na planta ou está em construção. Assim, algumas construtoras entregam as chaves do apartamento quando o comprador já pagou entre 30% a 40% do imóvel. Logo, o valor restante pode ser financiado com os outros tipos de financiamento que os bancos oferecem.
Primeiramente, o financiamento imobiliário do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é feito por meio de recursos da caderneta de poupança. Além disso, o financiamento do SBPE pode ser fornecido por bancos públicos ou privados. Isso porque as taxas de juros dos financiamentos SBPE variam de acordo com o valor do imóvel. Ou seja, se o imóvel for avaliado em até R$ 1,5 milhão, os juros devem ser de até 12% ao ano.
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Porém, se o imóvel custar mais de R$ 1,5 milhão, os juros podem ser superiores a 12%.
Um benefício do financiamento do SBPE, no entanto, é a capacidade de financiar uma segunda propriedade por meio desse sistema. Além disso, o imóvel pode ser residencial ou comercial e pode até ser operado por pessoa jurídica.
O valor de entrada no crédito imobiliário é antes de mais nada a diferença entre o valor total do imóvel e o valor financiado que o banco aprovou para a compra do imóvel. Em geral, o valor da entrada é de cerca de 20 a 30% do preço total da propriedade.
Para ficar mais claro, vamos supor que você está financiando um apartamento no valor de R$ 200.000 e recebeu um empréstimo de 80% do valor total do imóvel. Então sua entrada é de R$ 40.000 (20% do valor total do imóvel).
Outro ponto importante que você precisa avaliar é se as parcelas do imóvel desejado cabem no seu orçamento. Pois o valor das parcelas do financiamento não deve ultrapassar 30% da sua renda familiar, para evitar possíveis dificuldades financeiras futuras e comprometer o financiamento.
Vale lembrar que o financiamento imobiliário é uma dívida de longo prazo e o atraso no pagamento das parcelas pode acarretar na perda do seu apartamento ou da sua casa. Por isso, é extremamente importante colocar todos os custos na ponta do lápis. Portanto, antes de assinar o contrato de financiamento, verifique se você pode cumprir essa obrigação.
Para deixar isso mais claro, fica a dica para que você faça simulações de finanças online. Aliás, aqui na Imóveis Cardoso temos como simular o seu financiamento. É fácil, nos chame no Whatsapp.
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O próximo passo é ficar atento às taxas de juros que estão estipuladas no contrato de financiamento e calculadas pelo banco. As taxas de juros podem ser fixas ou ajustadas durante o financiamento. Nesse caso, onde há reajuste da taxa de juros, o cálculo é feito com base na Taxa Referencial de Juros (TR).
Na primeira opção, onde a taxa de juros é pré-fixada, os juros são maiores, mas permanecem os mesmos durante todo o contrato de financiamento. Com a taxa de juros variável, o valor das taxas de juros pode aumentar ou diminuir ao longo do financiamento, dependendo das mudanças no mercado financeiro. Portanto, é um risco maior para o comprador do imóvel.
Além disso, para evitar surpresas desagradáveis, você deve levar em conta custos adicionais como seguros, impostos e despesas na documentação do imóvel.
Inicialmente, o índice é aquele utilizado para reajustar a taxa de juros do contrato de financiamento. Então, a dica é analisar se o contrato prevê alguma atualização para não ser surpreendido depois.
Por exemplo, se o índice for o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), o valor das taxas pode ser menor. No entanto, como esse índice está vinculado à inflação, as taxas podem aumentar repentinamente de valor em algum momento. Isso porque o IPCA varia de acordo com as oscilações dos preços de mercado.
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A taxa referencial de juros (TR) é fixa e mantém o custo efetivo total mais baixo. Portanto, sempre vale a pena fazer simulações de diferentes indexadores para ver qual é a melhor opção para você.
Em geral, o parcelamento é a forma de pagamento que você escolhe para pagar seu empréstimo.
Isso significa que na hora de negociar um financiamento, além de escolher a linha de crédito que é a melhor opção para o seu bolso, você também deve levar em consideração como devem ser as suas parcelas.
Para uma maior clareza, considere as modalidades de amortização das parcelas do financiamento imobiliário:
Normalmente, todos os financiamentos imobiliários estão sujeitos a seguros obrigatórios. Porque se o comprador deixar de pagar o empréstimo, esse seguro obrigatório cobrirá esses custos.
O seguro obrigatório é um valor pago sobre o crédito à habitação concedido e não sobre o imóvel. Além disso, o valor do seguro obrigatório varia de banco para banco. Por isso, é muito importante que você fique atento a esse ponto do contrato de financiamento e analise como ele se relaciona com o seu Custo Efetivo Total (CET).
A primeira coisa que você precisa considerar com o contrato de financiamento são os custos adicionais do financiamento imobiliário.
Para ficar mais claro, listamos as principais taxas adicionais que fazem parte do processo de financiamento imobiliário.
ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é uma taxa municipal cobrada na compra e venda de imóveis. Este valor é pago pelo comprador do imóvel a fim de realizar a transferência dos bens em nome do novo proprietário.
Taxa de evolução de obra: Esta é uma taxa conhecida como taxas de trabalho imobiliário no plano. Isso significa que os juros são cobrados da construtora pelo banco quando o imóvel é financiado e repassado ao comprador.
Taxa de corretagem: é a remuneração pelos serviços do corretor que intermediou a compra do seu imóvel. O valor da comissão dos corretores é em média 6 do custo total do imóvel. No entanto, esse valor pode variar de corretora para corretora.
Escritura pública: é um documento emitido pelo notário que atesta a legalidade da venda do imóvel. Além disso, essa documentação ocorre quando o imóvel é comprado à vista e quando o financiamento é processado. No caso de imóvel financiado, a escritura não é exigida durante o período de desembolso do empréstimo. No entanto, ao desembolsar o financiamento, você deve solicitar a escritura do seu imóvel.
Registro de imóvel: Após a assinatura do contrato de financiamento, o comprador do imóvel deve ir ao cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado. A transferência de bens é inscrita no registo predial no notário. Além disso, o valor da taxa de registro do imóvel varia entre 3 e 5 do valor total do imóvel.
Primeiramente, após a assinatura do contrato de financiamento, você deverá preencher o contrato de registro no cartório de registro de imóveis da região do seu imóvel.
Isso porque o contrato de financiamento funciona como uma escritura pública do imóvel. Por esta razão, este documento deve ser registrado no registro de imóveis para validar a compra e venda do imóvel entre você, o vendedor do imóvel e o banco.
Normalmente, uma vez assinado e assinado o contrato de financiamento, é muito difícil modificar as condições de compra e venda do imóvel.
Por esse motivo, é necessário realizar uma análise detalhada do documento e solicitar as modificações necessárias de assinatura caso não tenha os termos oferecidos nas negociações.
Isso porque o contrato de financiamento também é uma escritura pública, documento que atesta a quem pertence o imóvel. Assim que o contrato de financiamento for autenticado, a transação será concluída. Ou seja, o banco já aceitou o imóvel como garantia do financiamento e não é possível alterar as condições principais.
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A data de vencimento das parcelas e outros pontos menos relacionados ao negócio, como simples correções por alteração do contrato, podem, portanto, ser alterados normalmente no contrato de financiamento.
Desistir de um contrato de financiamento é um assunto muito delicado. Porque a partir do momento que você assina o contrato de financiamento e registra o documento no cartório, você e todos os envolvidos assumem um compromisso.
Isso significa tanto quem está comprando a propriedade quanto quem está vendendo e quem está emprestando o dinheiro para comprar as mercadorias. Portanto, espera-se que cada parte honre o compromisso assumido no Contrato de Financiamento.
Se você precisar de um Contrato Financeiro duplicado, geralmente há várias opções. Primeiro, você pode entrar em contato com o banco que financiou o empréstimo por telefone, e-mail, site ou aplicativo do banco e solicitar uma segunda via.
Outra possibilidade, desde que o contrato de financiamento tenha sido reconhecido pelo notário, dirija-se à conservatória do registo predial e peça o duplicado. Nesse caso, uma taxa geralmente deve ser paga pela duplicata. Além disso, para obter a segunda via do Contrato de Financiamento Caixa, deverá descarregar a aplicação Caixa Habitação. Em seguida, insira os dados e procure o contrato de financiamento.
Normalmente o registo de um contrato de financiamento na Conservatória do Registo Predial é cerca de 1 do valor total do imóvel. Ou seja, se você decidir financiar um apartamento no valor de R$ 200 mil, pagará cerca de R$ 2 mil para registrar o seu contrato de financiamento.
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Observe que esse valor pode variar de acordo com a região em que está localizado o apartamento ou casa financiada. Portanto, é importante obter essas informações diretamente do cartório de registro de imóveis de sua região.
Como já mencionado, o contrato de financiamento é um documento muito importante e com muitos detalhes. No entanto, poucas pessoas sabem que possuem esse documento.
Em resumo, analise as principais cláusulas que um contrato de financiamento deve conter:
Qualificação (apresentação) das partes envolvidas no financiamento;
O valor da propriedade;
A descrição do imóvel;
Os documentos das partes;
Estoques de Entrada e Financiamento;
Se o imóvel for utilizado, evacuação do imóvel;
Cláusula Penal: Neste caso, se uma das partes descumprir o valor estipulado, quais as multas;
Assinatura de todas as partes.
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