Data: 12/08/2022
Data: 12/08/2022
Como calcular o ITBI
O ITBI é o imposto cobrado para a transferência de imóveis. Ele está presente em quase todas as transações imobiliárias e o seu valor pode chegar a 3% do valor do imóvel. A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista. Aprenda a calcular esse imposto e não seja pego de surpresa na hora de comprar a sua casa!
Se você acha que para comprar um imóvel basta pagar ao vendedor o valor pedido pelo imóvel, você está enganado. Além desse custo, há o gasto referente ao registro do imóvel no seu nome, ou seja, todo o trâmite para transferir a casa ou o apartamento para o seu nome e você ser, finalmente, considerado o dono oficial do imóvel (veja o passo a passo de como registrar o seu primeiro imóvel). Quem já comprou um imóvel, descobriu, nesse processo, a existência do temido ITBI. Essa é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, que é o imposto cobrado pelas Prefeituras Municipais para transferir o imóvel para o novo proprietário.
Essa prática comum no comércio de compra e venda de imóveis é a exigência de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) antes do registro da compra venda, na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de imóveis.
O ITBI deve ser pago pelo comprador dos bens ou direitos. No exemplo de compra e venda de um imóvel, quem deve pagar o imposto é o comprador. Já no caso de transmissão de bens imóveis por meio de doação o imposto devido é o ITCMD (imposto estadual), por não se tratar de ato oneroso.
É necessário apresentar a declaração de ITBI devidamente preenchida e acompanhada da matrícula do imóvel atualizada no nome do atual comprador. Também devem ser levadas cópias simples do CPF e RG das partes envolvidas na transação.
A doação de imóveis ou bens pode ser considerada um contrato em que uma pessoa consegue transferir o seu patrimônio para outra, sem necessariamente um pagamento em troca. Essa doação só pode ser feita até determinada quantia, que seria 50% do patrimônio total do doador.
A emissão da guia para pagamento é sempre feita pela prefeitura, assim como o cálculo, tomando-se como base o valor de avaliação real da propriedade, tendo os municípios criado sistemas online de contagem de valores a partir da inscrição que as administrações criaram para cada imóvel.
Toda vez que um imóvel tiver que ser transferido de uma pessoa para outro, esse imposto será cobrado, e só depois do seu acerto é que a transmissão poderá ser oficializada. O valor cobrado varia de acordo com a cidade e com o valor do imóvel. Descubra, a seguir, como calcular o ITBI para o seu novo imóvel e não seja pego de surpresa na hora de comprar a sua casa!
A alíquota do ITBI varia de cidade para cidade e pode chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação. Até 2015, o tributo na cidade de São Paulo era de 2%, mas agora ele passou para 3%. Outras cidades seguiram essa tendência: Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Distrito Federal passaram a cobrar essa alíquota também. Para entender como calcula o imposto, o procedimento é basicamente multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido. A base de cálculo considera o valor venal do bem - ou seja, o valor pelo qual o bem seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista - e o valor venal de referência calculado pelas Prefeituras Municipais, e ela é o maior valor entre os dois.
O valor venal de referência do imóvel pode ser consultado no site da Prefeitura do município onde ele se encontra. Basta digitar o número de IPTU dele. Acesse aqui o site de consulta para a cidade de São Paulo.
Numa simulação simples, vamos considerar um imóvel com valor venal de R$220 mil. Precisamos verificar o valor venal de referência, compará-lo com o valor venal e ver qual é maior. O maior será usado no nosso cálculo. Então, supondo que o maior valor é o valor venal mesmo, a conta fica assim:
ITBI = 220.000 x 3% = 6.600 (considerando a alíquota para São Paulo)
Logo, o valor a ser pago de ITBI para transferir um imóvel de R$220 mil é de R$6,6 mil.
Porém, essa equação básica só é válida para a compra direta do imóvel. Quando a compra for feita com o auxílio de um financiamento, o valor do imposto muda.
Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e nas que envolvem a Habitação de Interesse Social (HIS), aplica-se a porcentagem de 0,5% sobre o valor financiado, até o valor de limite máximo. Lembrando que esse limite varia com o município e com o ano. Em São Paulo, o limite máximo para transações ocorridas a partir de 01/01/2018 é de R$ 88.714,99. Sobre o restante do valor que exceder esse limite, financiado ou não, aplica-se a porcentagem de 3%. E o valor do imposto a ser pago é a soma dessas duas parcelas.
A equação fica assim:
ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03
Sendo:
BC = Valor venal do imóvel ou Valor venal de referência (qual for maior);
F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até o limite de R$ 88.714,99;
Vamos aos exemplos, considerando um imóvel de R$ 220 mil em duas situações:
A. Financiando R$ 140 mil
O valor financiado supera o limite máximo, então a alíquota de 0,5% será sobre o valor de R$ 88.714,99. No restante (220.000 - 88.714,99), será aplicada a alíquota de 3%.
R$ 88.714,99 * 0,5% = R$ 443,57
R$ 220.000 - R$ 88.714,99 = R$ 131.285,01 * 3% = R$ 3.938.55
ITBI = R$ 443,57 + R$ 3.938.55 = R$ 4.382,12
Nesse exemplo, o valor do imposto a ser pago é R$ 4.382,12.
B. Financiando R$ 70 mil
O valor financiado não supera o limite máximo, então a alíquota de 0,5% será sobre todo o valor do financiamento. E no restante (220.000 - 70.000), aplicaremos os 3%.
R$ 70.000 * 0,5% = R$ 350,00
R$ 220.000 - R$ 70.000 = R$ 150.000 * 3% = R$ 4.500,00
ITBI = R$ 350 + R$ 4.500 = R$ 4.850,00
Ou seja, o tributo a ser cobrado pelo valor financiado é menor do que o tributo do valor à vista ou do restante. Porém essa redução só funciona até um limite máximo, estabelecido pela Prefeitura Municipal e atualizado a cada ano.
Essa regra está prevista na Constituição Federal, então é aplicada em todos os municípios. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a aquisição, por pessoa física, de imóveis de uso exclusivamente residencial, cujo valor total seja igual ou inferior a R$ 176.444,42 são isentos de pagamento de ITBI.
Há três casos nos quais a isenção do imposto se aplica.
Porém, essas regras de não incidência não se aplicam para empresas e negócios de caráter imobiliário. Ou seja, quando a empresa (pessoa jurídica) envolvida no negócio tenha como atividade principal a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, as suas transações não estão isentas do ITBI.
Devo pagar o imposto sobre transmissão de imóveis antes do registro da compra e venda? Sim, prática comum no comércio de compra e venda de imóveis é a exigência de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) antes do registro da compra venda, na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de imóveis.
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